Przebudowa domu
Przebudowa, rozbudowa czy nadbudowa domu wiąże się z wieloma trudnościami, ale odpowiednie przygotowanie i zaplanowanie inwestycji pomaga podołać trudom tego przedsięwzięcia. O ile przebudowy nie ograniczają najczęściej zapisy planu miejscowego to rozbudowa czy nadbudowa nie zawsze jest możliwa w takim zakresie, jakiego byśmy oczekiwali. Ograniczenia mogą wynikać z samej działki i otoczenia, ograniczeń planu miejscowego, a jeśli takiego nie ma to decyzji o warunkach zabudowy i przepisach prawa budowlanego.
(zobacz - ustawa Prawo budowlane)
Najczęstszym problemem są ograniczenia wynikające z narzuconego parametru intensywności zabudowy lub minimalnego terenu biologicznie czynnego.
Często istniejąca zabudowa wyczerpuje możliwości działki (określone np. planem miejscowym). Czasem ogranicza nas sąsiedztwo lub odległości od granic działki. Dla przypomnienia - pomiędzy budynkami (np. budynkiem naszym i znajdującym na sąsiedniej działce) powinny być zachowane minimalne odległości wynikające z wymagań przeciwpożarowych. Na przykład ściany budynków z oknami nie mogą być w odległości mniejszej niż 8m. Jeśli nasz budynek znajduje się w ścisłej granicy to jego rozbudowa wzdłuż granicy jest możliwa tylko wtedy, gdy na sąsiedniej działce znajduje się jakiś budynek. Pamiętajmy też o minimalnych odległościach ściany budynku od granicy działki - wynoszą one 3 metry dla ściany bez okien lub 4 metry dla ściany z oknami (lub drzwiami). Należy nadmienić, że Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz.U. Nr 75, poz. 690) par. 12 umożliwia budowanie w granicy przy działce mniejszej niż 16m - ale tylko w przypadku nowej inwestycji, przebudowa budynku nie jest brana w tym przypadku pod uwagę.
Nadbudowa jest możliwa tylko wtedy jeśli umożliwiają to zapisy planu miejscowego lub sąsiednie budynki wskazują na możliwość zwiększenia wysokości.
Jeśli nasz budynek jest w zabudowie szeregowej lub jest połówką bliźniaka to możliwa jest jego nadbudowa, jeśli sąsiedni budynek jest wyższy to możemy nadbudować do tej samej wysokości. Można również wystąpić w tym samym czasie z wnioskiem o nadbudowę dla wszystkich sąsiadów - wtedy istnieje szansa na uzyskanie zgody.
Ze względu na dobrosąsiedztwo należy pamiętać o przesłanianiu i ograniczeniu nasłonecznienia budynku sąsiada. Należy zbadać te parametry, żeby uniknąć oprotestowania naszej inwestycji przez sąsiada. Sposób określania tych wskaźników opisuje ustawa Rozporządzenie w sprawie Warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Przebudowa domu powinna być poprzedzona wykonaniem inwentaryzacji budowlanej na podstawie pomiarów w naturze. Każdy przebudowywany budynek powinien dodatkowo zawierać opinię i ocenę stanu technicznego, a sam projekt musi być opracowywany w większej skali niż standardowy projekt, mianowicie w skali 1:50.
Najlepiej zbadanie tych wszystkich aspektów powierzyć architektowi z doświadczeniem w tego typu inwestycjach i uprawnieniami budowlanymi i to już na etapie sporządzania wniosku o wydanie Decyzji o warunkach zabudowy. Pamiętajmy o tym, że wydając taką decyzję urząd bada parametry (wysokość, wskaźnik intensywności, kąt dachu itp) sąsiednich budynków i najczęściej umożliwia nam to co wynika z średniej arytmetycznej lub minimum-maksimum.
Dobrze wcześniej poinformować sąsiadów o planowanej inwestycji, gdyż na etapie uzyskiwania Decyzji o warunkach zabudowy sąsiedzi są informowani o fakcie i mają możliwość odwołania się od decyzji w ciągu 14 dni.
--Stopka
autor: architekt Michał Pierzchalski www.m2studio.pl
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz